北京二手房交易流程稅費注意事項 過戶流程和費用    

更新:2019-03-16 10:14:50 來源:思而學教育網 www.hbszjn.com

在二手房交易中,許多購房者往往只顧房屋價值的高低,忽略了交易中可能出現的一些其他問題。事實上,在二手房買賣過程中,除了買賣雙方的議價過程外,一些細節問題也是值得買家充分關注的。如有不慎,小細節便可能引發大問題。本文思而思學教育網小編將為你介紹關于北京二手房交易的一些注意事項和流程,北京二手房交易稅費和其他費用的知識,希望對你有幫助。

北京最新二手房交易稅費規定

2月22日,稅費新政在全國(北京、上海、廣州、深圳除外)實施,無論是買房還是賣房,稅費都可有新的優惠。對購房者來說,如果是購買144平方米的首套房或者二套房,契稅比例由原來的3%降至1.5%;對出賣人來說,若果要出賣兩年以上的房屋,可以免征營業稅。那么,除了降低的契稅和營業稅,二手房過戶還涉及哪些稅費?這些費用該由買賣雙方誰來承擔呢?

1、賣方(出賣人)需要繳納的稅費種類及比例

①個人所得稅

個人所得稅稅率:交易總額的1%或兩次交易差額的20%。

個人所得稅繳納規定:如果同時滿足家庭唯一住宅、購買時間超過5年,免交個人所得稅;任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅。如果所售房產是非住宅類房產則不管什么情況都要繳納個人所得稅。

注:納稅人在地稅系統中未能查詢到原值,不能正確計算應納稅額的,應采取核定征收,購房個人所得稅稅率暫定為計稅價格的1%。

②營業稅

營業稅稅率:交易總額的5%。

營業稅繳納規定:

(1)滿兩年的住宅,免征營業稅;

(2)未滿兩年的住宅,營業稅=成交價格×5%。

注:購買時間是否滿2年首先看產權證,其次看契稅發票,再次看票據。這三種證件按照時間最早的計算,一般地說票據早于契稅發票,契稅發票早于產權證。

③土地增值稅(部分房屋)

土地增值稅稅率:

(1)增值額未超過扣除項目金額50%,稅額=增值額×30%;

(2)增值額超過扣除項目金額50%、未超過100%,稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%;

(3)增值額超過扣除項目金額100%,未超過200%,稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%;

(4)增值額超過扣除項目金額200%以上,稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%。

注:若土地增值額小于0,就可以免交,否則稅率就要按30%計算;另外,如果房齡滿三年土地增值稅減半,滿五年免征。

土地增值稅計算方法:土地增值額=合同成交價-扣除項目金額(其中扣除項目金額=上手價格+上手契稅+上手印花稅+交易手續費+營業稅)。

繳納條件:轉讓國有土地使用權及地上建筑物的時候需要繳納土地增值稅。

2、買方(購房者)需要繳納的稅費種類及比例

①契稅

契稅稅率:交易價格的3%。

契稅相關規定:

(1)首套房:面積小于等于90㎡,契稅稅率1%;面積大于90㎡,契稅稅率減半,為1.5%;

(2)二套房:面積小于等于90㎡,契稅稅率1%;面積大于90㎡,契稅稅率為2%;

(3)三套房及以上套數:契稅為3%,不減免。

②印花稅

印花稅包括交易印花稅和權證印花稅,交易印花稅為交易額的萬分之五,權證印花稅為5元/本。

印花稅相關規定:

(1)非住宅:交易印花稅=地稅局評估價或網簽價(取價高者)×0.05%,權證印花稅5元/本;

(2)住宅(含普通、非普通):交易印花稅免征,權證印花稅——5元/本。

注:從2009年至今國家暫免征收住宅印花稅,目前只征收權證印花稅。

③交易手續費

二手房交易手續費=房屋面積×2.5元/平方米。

④登記費

個人住房登記收費標準為每件80元,非住房房屋登記收費標準為每件550元。房屋登記收費標準中包含《房屋所有權證》工本費和《土地使用權證》工本費。

⑤測繪費

面積75平米以下200元,75平米以上144平米以下300元,144平米以上400元。

一般,房改房都是需要測繪,商品房如果原產權證上沒有市房管局的測繪章也是需要測繪。

⑥評估費

評估費=交易房屋評估價×0.1%。

二手房的交易流程主要分為五步

1、提交材料審查購房資格

2、辦理網上簽約手續

3、辦理按揭和資金監管

4、繳納二手房交易稅費和過戶

5、交房和資金解凍

一、提交材料審查購房資格(7-10個工作日)


在這里需要注意的是,北京由于限購政策,按照相關規定:

對于北京戶籍居民來說若單身只允許擁有1套住宅,單身包括:未婚、離異、喪偶和未婚先育。若已婚家庭可以擁有2套住宅,家庭范圍:夫妻雙方和未成年子女。

對于外地戶籍居民來說分為兩種情況:若無北京市工作居住證,同時在北京市連續繳納5年的社保或者連續5年的納稅,則不論單身、已婚,家庭只能擁有1套住宅。若擁有北京市工作居住證,則享受北京戶籍同等待遇,單身1套,家庭為單位2套。



二、辦理網上簽約手續(1-3個工作日)


經紀機構和存量房網簽服務窗口對提交材料進行初步核查。對符合條件的,在北京市房地產交易系統中填報認購核驗信息,并留存購房家庭提交的《家庭購房申請表》、《購房承諾書》原件及其他材料復印件。對不符合條件的,不予辦理購房手續。之后,住房城鄉建設部門會同相關部門在5個工作日內,對購房家庭資格進行核驗。通過核驗的購房家庭,方可辦理網上簽約手續。網上簽約完成后,經紀機構和存量房網簽服務窗口將《家庭購房申請表》、《購房承諾書》原件及其他材料復印件作為合同附件,在申請辦理房屋產權登記時一并提交。


三、辦理按揭和資金監管(7-20個工作日)


如果購房者如果能夠一次清付清二手房價款,可以直接進入“資金監管”環節。“資金監管”是指買賣雙方到銀行簽一份資金監管協議,然后各自在銀行開一個賬戶,約定在買家過戶完畢、拿到新出的房產證之后,首期款或者二手房價款全額打給賣方。如果交易順利完成,銀行會把款項打給賣方;如果中間出現問題交易終止,則把首期款或者二手房價款再打回給買方。銀行提供此項服務,一般會收取單筆500元左右的監管費,但如果你是通過要按揭的銀行辦理資金監管,則可以省去這筆費用。

如果您需要辦理按揭,則需要聯系相關銀行進行貸款事宜,與新房按揭不同,二手房按揭的貸款額度是有房屋的評估價為基數進行貸款,而不是新房一樣的房屋成交價為基數進行貸款。而貸款所需的材料包括:身份證明、婚姻證明、收入證明、個人征信證明、房屋買賣合同則基本一致,這里尤其需要提醒您的是,在日常生活中,一定要重視保護個人的信用記錄,一旦有單次額度過高或數次小額度的逾期,可能會直接影響您的購房貸款。


四、繳納二手房交易稅費和過戶


二手房交易稅費約為報稅價的8%(個人所得稅1%、營業稅5.5%,契稅1.5%)。報稅價是買賣雙方自己定的。房管局的電腦系統對當地每個區域有一個最低的評估價。當報的報稅價高于那評估價就按報的價計稅。低于的話就按系統的評估價計算。北京18區縣和經濟技術開發區的房屋登記大廳的18項房屋登記業務實現即時辦理。市民購房辦理房屋登記,當天就可以領到房產證。而眾所關注的營改增,根據“營改增”的具體實施方案。具體到北京,5月1日起,個人將購買不足2年的住房對外銷售的,按5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的,免征增值稅。業內專家表示,從稅費額度上來說,和此前的營業稅基本無變化。

所謂即時辦理,是指房屋登記部門從窗口受理業務時起,即時完成對該業務的受理、審核、記載進登記簿、制證等程序。申請人繳納房屋登記費、印花稅等相關稅費后,當日即可領取房屋權屬證書。


五、交房和資金解凍


交房一般就涉及物業、水電、有線電視、燃氣等交接,如果房產內部還有家具家電,還要核實清楚是否有被更換或搬走,最終業主交鑰匙,買方領鑰匙,正式完成交易。而上述的水電等交接,就要分別到管理處、水務局、有線電視臺、供電局等部門去辦理。資金解凍,則銀行把監管的款項打給賣方。如有貸款,則購房者以后每月進行還款。買方領取房屋所有權證、付清所有房款,賣方交付房屋并結清所有物業費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。


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